【どこでもマンション鑑定団】Vol.21 “住みたい人気の街” ランキング上位の『品川区』｜property technologies

2026年（令和8年）3月17日、国土交通省は全国26,000地点を対象に1月1日時点の価格を調べた公示地価（価格）を公表しました。全国の住宅地・商業地を含む全用途平均で前年比2.8%上昇し、5年連続の上昇となりました。

詳細は、「令和8年 地価公示の概要」をご参照ください。
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000043.html

本企画【どこでもマンション鑑定団】では、公示地価（価格）の変動が見られた各エリアについて、『KAITRY（カイトリー）』エンジンのデータを活用し、標準地周辺（今回は東京都品川区東品川）の「マンション一般市場価格/直近5年」の事例調査をしていきます。

1. 住宅地は全国平均で2.1%上昇

全国の住宅地は平均で前年比2.1%上昇と、堅調な伸びを見せました。とくに東京・大阪・名古屋の三大都市圏は平均3.5%伸びており、上昇率の全国上位10位のうち、東京都心部の地点が6カ所を占める結果となっています。
東京23区全体では、平均9.0%増を記録しました。全23区のうち19区で上昇幅が拡大（千代田区など4区は上昇幅が縮小）しており、上昇率が大きい順に、港区（16.6%）、台東区（14.2%）、品川区（13.9%）と続いています。総じて住宅需要は底堅く、とりわけ都心区および隣接する利便性・住環境に優れたエリアではマンション需要が旺盛で、地価上昇が継続しています。
こうした都心部の堅調なトレンドを象徴しているのが、本記事で注目する「品川区」です。とくに東品川（標準地「品川-17」）では、20.0%という大きな上昇幅を記録しました。

【図1：標準地「品川-17」】

今回は、標準地（品川-17）周辺の下記エリア内のマンション事例①（築10年～19年）、マンション事例②（築20年～29年）、マンション事例③（築30年～45年）を対象に、過去5年の一般市場価格を抽出します。

【図2：抽出エリア（東京都品川区東品川）】

公示地価（価格）に関する詳しい記事はこちら

2.品川区って、こんな街

輝く笑顔、住み続けたいまち。東京都品川区の魅力と百景を巡る

東京湾に面した臨海部と、山の手へと連なる台地からなる東京都品川区。江戸時代には東海道第一の宿場町として賑わい、明治以降は京浜工業地帯の発祥の地として発展しました。現在も羽田空港の国際化や新幹線の停車、リニア中央新幹線の乗り入れ予定など、首都・東京の重要な玄関口として進化を続けています。
「輝く笑顔 住み続けたいまち しながわ」を掲げる品川区は、大きく品川、大崎、大井、荏原、八潮の5つの地区に分けられ、それぞれに多様な魅力を持っています。

【品川地区】〜伝統と先進性が交差する玄関口〜

品川駅周辺や臨海部を中心としたこの地区は、新しさと歴史が見事に融合したエリアです。旧東海道沿いには今も数多くの神社仏閣が残り、秋に開催される「しながわ宿場まつり」では江戸風俗行列などが行われ、かつての賑わいを現代に伝えています。
一方で、天王洲アイルなどに代表される臨海部には高層ビルが立ち並び、運河沿いにはお洒落なカフェやショップが並びます。屋形船が行き交う昔ながらの水辺の風景と、近代的な景観のコントラストは、品川地区ならではの魅力です。

【大崎地区】〜ビジネスと豊かな自然が調和する街〜

「大崎副都心」として再開発が進み、オフィスビルや高層マンションが立ち並ぶ大崎地区。新宿や渋谷へのアクセスも良く、職・住・遊・学が一体となった利便性の高いエリアです。
都会的な風景の一方で、城南五山と呼ばれる高台には閑静な住宅街が広がります。「池田山公園」や「ねむの木の庭」などでは四季の自然を楽しむことができ、訪れる人を和ませます。また、春には目黒川沿いを満開の桜が彩り、冬にはLEDイルミネーションが輝くなど、一年を通して美しい景観が楽しめます。

【大井地区】〜文化と歴史、人々の賑わいが息づく〜

区の中心にあたる大井地区は、大井町駅周辺に商業施設や文化施設が集まる区の拠点です。
この地区には、レジャースポットとして人気の「しながわ水族館」や、日本の考古学発祥の地である「大森貝塚遺跡庭園」、地域の歴史を学ぶ「品川歴史館」など見どころが豊富です。また、勝島運河沿いには地域住民の手で育てられた花々が咲き誇る「しながわ花海道」があり、下町情緒と温かいコミュニティの絆を感じられるエリアとなっています。

【荏原地区】〜活気あふれる商店街と憩いの緑〜

荏原地区の最大の魅力は、何といっても活気ある商店街です。戸越銀座や武蔵小山、中延など、区を代表する商店街が連なり、地元住民の生活を支えるだけでなく、週末には多くの観光客で賑わいます。
また、どの世代も安心して暮らせるよう防災・減災対策が進められているのも特徴です。「戸越公園」や「林試の森公園」など、四季の草花を楽しめる広大な緑地も点在し、子どもからお年寄りまでがのんびりと過ごせる憩いの空間が広がっています。

【八潮地区】〜水と緑に囲まれた都会のオアシス〜

埋め立てによって計画的に造られた八潮地区は、「都心型の定住性のある街」をコンセプトに開発されました。「八潮パークタウン」と呼ばれる大規模団地は、豊かな緑と水辺に囲まれ、ゆったりとした時間が流れています。
京浜運河にかかる個性的な姿の橋や、都会にいながら潮の香りを感じられる「京浜運河緑道公園」など、自然と調和した景観が特徴です。本格的なスポーツ施設も揃っており、都会のオアシスとしての役割を果たしています。

多様な顔が交差し、進化を続ける「しながわ」

歴史ある宿場町から最先端のビジネス街、そして人情味あふれる商店街まで、多様な顔を持つ品川区。そこに住む人々、働く人々、訪れる人々が交わり、常に新しい活気を生み出しています。「出かけたくなる」「住み続けたくなる」このまちへ、あなたもぜひ足を運んでみませんか。

３. 品川区の地価動向をマンション価格で見てみると・・・

まずは、マンション事例①（築10年～19年、以下Aマンション）について、
該当エリア内に位置するマンションを選定し、調査条件を満たすお部屋の一般市場価格（2022年/2023年/2024年/2025年/2026年）を『KAITRY』エンジンで抽出してみます。

【図3】　調査対象　Aマンション（70㎡/3LDK/3階/2011年築）

Aマンションの一般市場価格・坪単価の推移は上記【図3】の通りです。
2022年は7,260万円（坪単価：約342万円（以下 @342万円））でしたが、翌2023年は7,370万円（@348万円）と微増、2024年は7,840万円（@370万円）と上昇し、2025年には8,990万円（@424万円）へと大きく上昇、2026年は9,320万円（@440万円）と高値を更新し続けていることがわかります。

つぎは、マンション事例②（築20年～29年、以下Bマンション）について、
該当エリア内に位置するマンションを選定し、調査条件を満たすお部屋の一般市場価格（2022年/2023年/2024年/2025年/2026年）を『KAITRY』エンジンで抽出してみます。

【図4】　調査対象　Bマンション（70㎡/3LDK/3階/2005年築）

Bマンションの一般市場価格・坪単価の推移は上記【図4】の通りです。
2022年は6,970万円（坪単価：約329万円（以下 @329万円））でしたが、翌2023年は7,060万円（@333万円）と微増、2024年は7,520万円（@355万円）と上昇し、2025年には8,660万円（@409万円）へと大きく上昇、2026年は8,980万円（@424万円）と高値を更新し続けていることがわかります。

さいごに、マンション事例③（築30年～45年、以下Cマンション）について、
該当エリア内に位置するマンションを選定し、調査条件を満たすお部屋の一般市場価格（2022年/2023年/2024年/2025年/2026年）を『KAITRY』エンジンで抽出してみます。

【図5】　調査対象　Cマンション（70㎡/3LDK/3階/1995年築）

Cマンションの一般市場価格・坪単価の推移は上記【図5】の通りです。
2022年は5,890万円（坪単価：約278万円（以下 @278万円））でしたが、翌2023年は5,970万円（@282万円）と微増、2024年は6,340万円（@299万円）と上昇し、2025年には7,320万円（@345万円）へと大きく上昇、2026年は7,590万円（@358万円）と高値を更新し続けていることがわかります。

公示地価（価格）とマンション価格

今回、「Aマンション（築15年）」「Bマンション（築21年）」「Cマンション（築31年）」のマンション一般市場価格を『KAITRY』エンジンを使って過去5年に遡って調査しましたが、公示地価（価格）同様、マンション価格も上昇している結果となりました。2022年の坪単価と2026年の坪単価を比較しますと、5年間で約28％の上昇が見られます。中古マンション価格は、新築マンションの価格上昇や、低金利による需要増、建設費の高騰など、さまざまな要因が絡み合って上昇していると考えられます。

🎯ワンポイント

マンション購入を検討するとき、みなさんは何を基準に「高い」「安い」を判断されているでしょうか？多くの方は価格や間取りなどで比較しているかもしれませんが、不動産のプロはもっと正確な指標を使っています。

不動産のプロが物件価値を見極める際に活用しているのが「坪単価」や「㎡単価」です。この指標を使えば、マンションを公平に比較することができます。

<b>坪単価の基礎知識</b>
　「坪」の定義：1坪 = 約3.3㎡
　坪単価の算出方法：マンション価格 ÷ 専有面積

<b>具体的な計算例</b>
たとえば、9,500万円の70㎡のマンションの場合：
　　 9,500万円 ÷ 70㎡ = 約135.7万円/㎡
　　 135.7万円/㎡ × 3.3 = 約447.8万円/坪

単価で比較すると、以下のような利点があります：

▶広さの異なるマンション同士でも公平に比較できる
▶エリア相場から見た割高・割安が一目瞭然
▶リノベーションや売却時の参考指標になる

マンションを検討（売却・購入）する際は、所有しているマンションや気になっているマンションの坪単価や㎡単価を必ず計算してみましょう。同じエリアの似た条件の物件と比較することで、そのマンションが適正価格かどうか判断できるようになります。

気になっている人は、『KAITRY』で簡単に価格がわかる

今回は品川区東品川に焦点を当てまして、「マンション一般市場価格」を見てきました。
本記事を読まれまして、マンション価格の変動（推移）に驚かれた方もいらっしゃれば、現在マンションにお住いの方であれば、”わたしの地域だと、どうなのだろう”と思われた方もいらっしゃるのではないでしょうか。

もし、ご所有のマンション価格を調べたい場合は、
AI査定プラットフォーム『KAITRY』を利用してみてみましょう。

マンション名を入力し、
①　広さ　（例えば 65㎡）
②　間取り　（例えば 3LDK）
③　階数　（例えば 4階）
を入力すると最短5秒で買取参考価格（※）が表示されます。

※査定結果は、AIによる参考価格となります。
昨今の不動産価格変動の影響により、売却価格が上下する可能性がございます。
正式な価格は現地での訪問査定実施後に確定しますのでご了承ください。

『KAITRY』は、「住み替えを、もっと気軽に。もっと楽しく。」をコンセプトとした日本最大級のiBuyer（アイバイヤー）プラットフォームです。
ユーザーは、最短5秒のAI査定によって、PC（パソコン）やスマホ、タブレットなどでいつでもどこでも自身のマンションがいくらで売却できるかを確認できます。売却依頼から最短3日で現金化も可能です。

（編集・執筆／property technologies 永江 直人）

株式会社property technologies（プロパティ・テクノロジーズ）について

「UNLOCK YOUR POSSIBILITIES. ～テクノロジーで人生の可能性を解き放つ～」というミッションを掲げています。年間36,400件超の不動産価格査定実績やグループ累計約15,100戸の不動産販売で培ったリアルな取引データ・ノウハウを背景に、「リアル（住まい）×テクノロジー」で実現する「誰もが」「いつでも」「何度でも」「気軽に」住み替えることができる未来に向け、手軽でお客様にとって利便性の高い不動産取引を提供しています。

＜会社概要＞
会社名：株式会社property technologies
代表者：代表取締役社長　濱中 雄大
URL：https://pptc.co.jp/
本社：東京都渋谷区本町3-12-1 住友不動産西新宿ビル6号館12階
設立：2020年11月16日
上場：東京証券取引所グロース市場（5527）