教えて清水先生！！住まいの相談室 ーマンションの価格は下がることはないの？（第3回：住宅は投資なのか、それとも生活なのか）｜PropTech-Lab
清水 千弘・PropTech-Lab 所長
一橋大学大学院ソーシャルデータサイエンス研究科教授、社会科学高等研究院都市空間不動産解析研究センター・センター長。1994年 東京工業大学大学院理工学研究科博士課程中退。東京大学博士(環境学)。財団法人日本不動産研究所研究員、リクルート住宅総合研究所主任研究員、麗澤大学教授、日本大学教授、東京大学特任教授を経て、現職に至る。
皆さん、こんにちは。
<b>株式会社property technologiesが設立した不動産テック研究・開発組織 『PropTech-Lab（プロップテック・ラボ）』所長の清水千弘です。</b>
前回（第２回）では、金利の上昇や将来の売却価格の低下といった「前提の動き」によって、マンションの価値がどれだけ揺れるのかを数字で検証しました。そして、難しい予測を当てにいくのではなく、「予測が外れても生活が壊れない買い方」に寄せていくことが、一番実用的なリスクへの備えになるというお話をしました。
【関連記事】 マンションの価格は下がることはないの？（第2回：家を持つことのリスクを考える）
二つを混ぜずに考える方法：家賃と「ユーザーコスト」
ここからが今日のテーマです。
これからマンションを買おうとしているあなたは、たぶん今、二つの気持ちの間で揺れているのではないでしょうか。ひとつは「ここで暮らしたい」という生活の気持ち。もうひとつは「高い買い物だから損はしたくない」という投資の気持ちです。どちらも自然ですし、むしろその両方を感じるのが普通です。問題は、この二つを“同じ言葉”で考えてしまうことです。
たとえば、「住み心地がいいから、多少割高でもいい」と思う一方で、「でも値下がりしたら嫌だな」と投資の不安も同時に抱えてしまう。あるいは、「値上がりしそうだから買う」と決めたあとで、住みにくさや毎月の負担を「まあ何とかなる」と生活の側で正当化してしまう。こういう混ざり方が、後悔を生みやすいのです。
だから第３回は、結論を先に言います。住宅は、投資でもあり、生活でもあります。けれど、判断するときは<b>二つを混ぜずに</b>、二つの物差しで考えます。
そのために、今日は「家賃」と並ぶもう一つの大事な概念――<b>ユーザーコスト（user cost）</b>を紹介します。
ユーザーコストは、難しい数式のための言葉ではありません。あなたが「買う／借りる」を比べるための、かなり実用的な道具です。
住宅には「二つの価格」がある
まず、整理しましょう。住宅には、そもそも「二つの価格」があります。
ひとつ目は、<b>家賃</b>です。
これは分かりやすいですね。「住む」ために毎月払うお金で、住宅サービス（住まいの居心地、立地、広さ、安心）に対する対価です。あなたが賃貸で暮らしているなら、家賃はまさにそのまま「住む価格」です。
もうひとつが、<b>ユーザーコスト</b>です。
これは「持つ価格」です。つまり、家を買って所有し、1年間持っているときに、実質的にどれだけコストがかかるか。これがユーザーコストです。
「持つ価格」ですか…。 家を持つのにかかるコストって、要するに毎月のローン返済のことですよね？」
そう思うかもしれません。でも、ユーザーコストはローン返済のことだけではないのです。なぜなら、持ち家にはローンのような“見える支出”のほかに、“見えにくいコスト”があり、逆に“相殺してくれるもの”もあるからです。では、その中身が一体どうなっているのか、具体的に分解して見ていきましょう。
ユーザーコストは「持ち家の1年分の実質コスト」
ユーザーコストを、できるだけ直感的に分解してみます。持ち家を1年持つと、だいたい次のようなことが起きます。
まず、<b>お金のコスト</b>があります。ローンを組むなら金利を払いますし、現金で買うとしても、その現金を別の運用に回していたら得られたはずの利回りを手放しています。これを経済学では「機会費用」と呼びます。要するに、「資金には値段がある」ということです。
次に、<b>維持するコスト</b>があります。管理費、修繕積立金、固定資産税、保険、ちょっとした修繕。これらは毎年確実に効いてきます。買った瞬間は気にならなくても、じわじわ効くのがこのコストです。さらに、<b>建物が古くなるコスト</b>があります。設備が古くなる、内装が傷む、配管や外壁が劣化する。これをざっくり「減価（劣化）」として考えます。土地は別として、建物は基本的に“時間が経つほど”何もしなければ弱っていきます。
そして最後に、ユーザーコストを軽くも重くもする、いちばん厄介で、いちばん大きな要素が出てきます。それが、値上がり期待（将来高く売れる見込み）です。
もしあなたが買ったマンションが、1年後に少し高く売れると期待できるなら、「持っている間に得をする」ことになります。その得は、持ち家のコストの一部を相殺します。逆に、値下がりが見込まれるなら、相殺どころかコストは重くなります。
だからユーザーコストは、ざっくり言えばこういう足し引きです。
ここで大事なのは、ユーザーコストは「買ったときの価格」だけでは決まらないことです。金利が変われば変わるし、期待が変われば変わる。第２回で見た「前提が動くと価値が揺れる」という話は、まさにこのユーザーコストの中身が揺れる、ということでもあります。
均衡状態では「家賃＝ユーザーコスト」になる
ここで、すごく気持ちのいいベンチマークを置きましょう。 もし世の中が単純で、取引費用もなく、すぐ売れて、誰でも同じ条件でお金を借りられて、みんなが合理的なら――
<b>家賃とユーザーコストは一致</b>します。
なぜなら、もし一致しないなら「得なほう」に人が流れて、差が埋まるからです。
たとえば、持ち家のユーザーコストが家賃より明らかに低いなら、借りるより買ったほうが得です。すると買う人が増えて住宅価格が上がり、結果としてユーザーコスト（＝価格に比例する部分）が上がって差は縮みます。
逆に、ユーザーコストが家賃より明らかに高いなら、買うより借りたほうが得です。すると買う人が減って住宅価格が下がり、ユーザーコストが下がって差は縮みます。
だから落ち着きどころ（均衡）では、
となります。
これが、第３回で一番伝えたい骨格です。言い換えると、「買う／借りる」を比べるとき、私たちは本当は“家賃” と “ユーザーコスト” を比べればよい、ということです。
具体例：ユーザーコストから「持ち家の家賃」を作ってみる
皆さん、ここで一度、実際の数字を使って「ユーザーコスト」を体感してみましょう。 たとえば、4,000万円のマンションを検討しているとします。あなたがこの家を買って1年間持つときの条件を、次のように置きます（あくまで例です）。
▢金利（資金コスト）：2%
▢維持費や税など：1%
▢建物の劣化（減価）：1%
▢値上がり期待：ひとまず0%
ここからユーザーコスト率を計算すると、「2% ＋ 1% ＋ 1% − 0% ＝<b> 4%</b>」になりますね。
4,000万円の4%ですから、年間で<b>160万円</b>。月に直すと、約<b>13.3万円</b>になります。
さて、この「月13.3万円」という数字は、一体何を意味するのでしょうか？
それは、この家を持って住むことの “実質的な家賃”です。賃貸で同じような家に住むなら家賃はいくらくらいか、という比較のための物差しになります。
もし同等の賃貸家賃が月13万円前後なら、ベンチマークとしては釣り合っている。
もし月10万円で借りられるなら、少なくともこの前提では借りたほうが合理的に見えます。
もし月16万円なら、買って住むほうが合理的に見えます。
基本的な比較の仕方はこんなところですが……ここまでの説明で、何か質問はありますか？
はい、質問です！ この計算だと月々13.3万円という家賃との比較だけで済んでいますが、実際には家を買う時って、もっと他にも色々とお金がかかるんじゃないですか？ この計算だけで決めてしまっていいんでしょうか？
とても鋭いですね、素晴らしい視点です。 結論から言うと、もちろんこの計算だけで決めていいわけではありません。現実には、購入時に仲介手数料などの初期費用がかかりますし、引っ越しやリフォームの費用、さらには将来の大規模修繕に備えたお金も必要になってきますからね。 でも、「買う／借りる」を同じ土俵に乗せる最初の一歩として、ユーザーコストはとても役に立ちます。
ここが落とし穴：値上がり期待でユーザーコストは簡単に変わる
ここからが、本当に重要なポイントです。さっきの例で、もし「毎年2%くらい値上がりする気がする」と思ったらどうなるでしょう。
ユーザーコスト率は、2%＋1%＋1%−2%＝<b>2% </b>に下がります。
すると年間ユーザーコストは、4,000万円の2%で<b> 80万円</b>。月に直すと、約<b> 6.7万円</b>になります。同じ家なのに、「期待」を入れただけで、持ち家の実質家賃が月13.3万円から月6.7万円に変わってしまいました。
先生、同じ家なのに『期待』が入るだけで実質家賃が半分になるなんて……なんだか極端すぎる気がするんですが、現実でもこんなことが起きるんですか？
確かに数字だけ見ると極端に見えるかもしれません。しかし、住宅市場で起きている“価格の歪み”は、だいたいこの構造から出てくるんですよ。少し解説しましょう。
期待が強い局面、つまり「これからもっと値上がりするぞ」とみんなが思っているときは、「持つコストが軽く」見えます。だから買う人が増え、価格が上がりやすくなります。
逆に期待が崩れると、「持つコストが重く」見えてきます。そうなれば買う人が減り、価格が下がりやすくなるわけです。
第2回で「金利が1%上がると価値が数百万円下がる」「売却価格が外れると価値が大きく変わる」と言いましたが、ユーザーコストの言葉で言い換えると、こうです。
金利が上がれば、ユーザーコストは上がる。期待が弱まれば、ユーザーコストは上がる。つまり、持ち家は「持つコストが急に重くなる」局面がある。その重さが、価格にも家計にも効いてくる――これがリスクの本質です。
「投資」と「生活」を混ぜないための、考え方の順番
ここまでで、二つの言葉が揃いました。
<b>生活の言葉は「家賃」</b>
<b>投資の言葉は「ユーザーコスト」</b>
では、混ぜないためにはどうしたらいいか。私は、順番をおすすめします。
まずは生活として考える。あなたがその立地、その広さ、その通勤、その安心に対して「月いくらまでなら払いたいか」を、家賃の言葉で考えます。ここでは価格の上げ下げを主役にしません。あなたが買うのは、まず生活だからです。
次に投資として考える。ユーザーコストを、できれば控えめな前提で置きます。金利は少し高め、値上がり期待は控えめ、維持費や修繕費も現実的に。そうやって出したユーザーコストと、賃貸の家賃相場を比べます。
そして最後に統合する。ここで初めて、あなたの意思が入ります。「投資としては少し不利でも、この生活に価値がある」なら買う。「生活としては悪くないが、投資としての負担が重すぎる」なら見送る。このように、足し合わせて選ぶ。混ぜて正当化しない。
この順番ができると、住宅購入は驚くほど冷静になります。
まとめ：住宅は“二つの言語”で考える
第3回の結論はこうです。
住宅は「生活」でもあり「投資」でもある。
だから、判断するときは家賃（住む価格）とユーザーコスト（持つ価格）を分けて考える。
均衡のベンチマークでは、家賃とユーザーコストは一致する。
けれど現実には、金利や期待、取引費用や制約でズレる。
そのズレが、私たちの迷いになり、価格の波にもつながる。
次回は、この「ズレ」が大きくなるとき、何が起きているのか――つまり、<b>“期待”はどこから生まれ、いつ崩れるのか</b>、そして「マンション価格の高騰が続くのか」を自分の頭で考えるために、どの数字を見ればよいのかを整理していきます。ぜひ一緒に考えていきましょう。お楽しみに。
『PropTech-Lab（プロップテック・ラボ）』について
『PropTech-Lab』は、不動産市場に新たな価値をもたらし、人々が住まいを選ぶ際の新たな基準や簡便さ、価値観を醸成し、提供することを目指します。市場のニーズに応え、価格高騰のスパイラルを抑制し、より多くの人々が質の高い住宅を手に入れられるよう努めてまいります。
『PropTech-Lab』 所長 清水 千弘 について
一橋大学大学院ソーシャルデータサイエンス研究科教授、社会科学高等研究院都市空間不動産解析研究センター・センター長。1994年 東京工業大学大学院理工学研究科博士課程中退。東京大学博士(環境学)。財団法人日本不動産研究所研究員、リクルート住宅総合研究所主任研究員、麗澤大学教授、日本大学教授、東京大学特任教授等を歴任。
2022年1月より、当社グループ参画。社外取締役を経て、2024年7月より、当社研究・開発組織『PropTech-Lab』所長に就任。
株式会社property technologies（プロパティ・テクノロジーズ）について
「UNLOCK YOUR POSSIBILITIES. ～テクノロジーで人生の可能性を解き放つ～」というミッションを掲げています。年間36,400件超の不動産価格査定実績やグループ累計約15,100戸の不動産販売で培ったリアルな取引データ・ノウハウを背景に、「リアル（住まい）×テクノロジー」で実現する「誰もが」「いつでも」「何度でも」「気軽に」住み替えることができる未来に向け、手軽でお客様にとって利便性の高い不動産取引を提供しています。
＜会社概要＞
会社名：株式会社property technologies
代表者：代表取締役社長 濱中 雄大
URL：https://pptc.co.jp/
本社：東京都渋谷区本町3-12-1 住友不動産西新宿ビル6号館12階
設立：2020年11月16日
上場：東京証券取引所グロース市場（5527）
